Я підписав договір купівлі-продажу майнових прав на апартаменти в об’єкті Тиса Реновейшен (в оголошеннях і на сайті забудовника — Тиса Renovation). Перечитав його уважно вже після того, як побачив наслідки. Розповім, що там написано про гроші.
Одразу дисклеймер: я не юрист. Я читаю договір як той, хто його підписав. Свій — покажіть юристу.
Скільки коштує покупцеві кожен його крок
| Пункт | За що | Скільки |
|---|---|---|
| 6.2 | прострочення платежу за графіком | 1% на день — 365% річних |
| 3.5 | прострочення комуналки на 10 днів | 100% від суми за кожен місяць затримки |
| 4.4.9 | кондиціонер, скління балкона, зміна фасаду без письмового дозволу | 5% від ціни майнових прав |
| 4.3.3 | передумали й виходите з договору | мінус 20% від усього сплаченого |
| 4.3.5 | переуступка прав іншій особі | 4% від сплаченого |
Подивіться на перший рядок ще раз. Один відсоток на день — це триста шістдесят п’ять відсотків річних.
Тепер на другий. Несплачений комунальний рахунок на 5 000 грн через місяць коштує 10 000. Через два — 15 000. Через три — 20 000.
Ніде не сказано, за що
Неустойка за своєю природою компенсує втрати. Тому нормальний договір пояснює, звідки взялася цифра.
У цьому — не пояснює нічого. Які збитки несе продавець через те, що комунальний рахунок сплачено на десять днів пізніше? Скільки він втрачає від кондиціонера на фасаді? У документі про це ні слова. Просто названо число, і воно однакове незалежно від того, чи зазнав хтось узагалі яких-небудь втрат.
Що написано в договорі: "Покупець безумовно компенсує Продавцю усі можливі санкції з боку комунальних та/або експлуатуючих організацій (штрафи, пені, тощо), та додатково сплачує Продавцю штраф у розмірі 100 (сто) % від суми несплачених комунальних платежів за кожний місяць затримки."
Що каже законодавство України - штраф не є періодичним платежем. Штраф — це разова фінансова санкція (фіксована сума або відсоток) за вже вчинене правопорушення чи невиконання умов договору. [1, 2]
Це не компенсація. Це не штраф. Це протирічить діючому Законодавству України.
А тепер друга колонка
Випишіть окремо, що платить продавець за свої порушення. Я виписав.
Порожньо.
Один відсоток на день для мене. Нуль — для них.
Вихід із договору теж коштує
Пункт 4.3.3: якщо я відмовляюсь від договору, гроші повернуть протягом 90 днів, за вирахуванням 20%.
Пункт 5.3 додає деталь: 20% утримають навіть тоді, коли відмова обґрунтована — тобто коли підстави визнає сам договір.
І окреме «Застереження-1» проголошує, що ці 20% — «не є штрафною санкцією, неустойкою чи пенею». Формулювання не випадкове. Неустойку суд може зменшити за статтею 551 Цивільного кодексу, якщо вона значно перевищує збитки. Те, що заздалегідь названо не-неустойкою, під цю норму підвести складніше.
Курс теж працює в один бік
Ціна прив’язана до долара: платежі перераховуються за курсом продажу банку на день платежу. Слабшає гривня — я доплачую.
А повертають «фактично отримані кошти» — гривні, без індексації, протягом дев’яноста днів.
Що каже закон про такі умови
Записане в договорі ще не означає працююче в суді.
- Закон «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов’язань» обмежує пеню за грошовим зобов’язанням подвійною обліковою ставкою НБУ. 365% річних — це в рази більше за будь-яку подвійну ставку останніх років.
- Стаття 551 Цивільного кодексу дозволяє суду зменшити неустойку, якщо вона значно перевищує збитки.
- Стаття 18 Закону «Про захист прав споживачів» визнає несправедливою вимогу непропорційно великої компенсації, називаючи орієнтиром понад 50% вартості.
Чи застосовні вони до цього конкретного договору — питання до юриста. Але знати про них варто до того, як погодитесь платити.
І над усім цим — «захочемо, перепишемо»
Усе описане вище — це умови, які я підписав. Жорсткі, невигідні, але мої: підписав, значить погодився.
А тепер те, що сталося цього серпня.
Рахунок за обслуговування прийшов 20 серпня. 24-го подзвонив колектор і повідомив про заборгованість. 25-го ми показали йому договір, де строк оплати — до 30 числа. Строк платежу ще не настав, прострочення не було.
Відповідь, як вона запам’яталась: «ну тоді ми перепишемо договір».
Ось після цієї фрази вся таблиця вище читається інакше. Один відсоток на день, сто відсотків на місяць, двадцять відсотків за вихід — усе це обов’язкове для мене. А для сторони, яка ці відсотки вписала, сам договір виявляється річчю умовною. Заважає — перепишуть.
Договір, обов’язковий лише для однієї сторони, має назву - "односторонній".
І ось головне, що варто з цього винести. Такі умови не підписують. Ніколи й ні з ким.
А з тими, хто на пред’явлений договір відповідає «перепишемо», — тим більше. Підпис під документом, який друга сторона вважає річчю умовною, не захищає від нічого. Ви берете на себе всі штрафи до єдиного — а натомість отримуєте папір, який перепишуть, щойно він заважатиме.
Невигідні умови хоча б чесні: ви бачите, на що йдете. Тут же невигідні умови ще й не є остаточними.
Що перевірити у своєму договорі — коротко
- Дві колонки. Випишіть санкції для себе і для забудовника. Якщо друга порожня — ви вже все зрозуміли.
- Усі дати й що настає за їх зрив. Строк без наслідків — не строк.
- Статус об’єкта: житло чи апартаменти. Від цього тарифи й податок.
- Ціна виходу, якщо передумаєте, і за скільки днів повернуть гроші.
- Курсові застереження — у який бік вони працюють.
- З якого моменту ви починаєте платити за комуналку.
- Прикінцеві положення. Їх не читають, а там договір говорить про себе найчесніше.
- Юрист. Це коштує менше, ніж двадцять відсотків.
Досвід інших власників
Як це виглядає на практиці — окрема історія: Тиса Реновейшен прислала колектора за шість днів до строку оплати.
На форумі збирають досвід тих, хто купував або розглядав житло в цього забудовника:
Якщо у вашому договорі те саме — напишіть у коментарях або в темі про відгуки.